Închiriere în regim hotelier sau pe termen lung, cum ieși mai bine?

Aproximativ zece la sută din turiștii care ne vizitează țara preferă să se cazeze în locuințe private în loc de hoteluri, zice presa, citând Institutul Național de Statistică. De regulă le închiriază pe platforme de genul Booking sau Airbnb, dar există destule apartamente oferite spre închiriere în regim hotelier (cu ora sau cu ziua) și pe alte site-uri, de exemplu și pe Anunțul Telefonic.

Sunt mai rentabile închirierile pe termen scurt sau cele pe termen lung? O întrebare la care există mai multe răspunsuri din care fiecare proprietar își poate trage propriile concluzii. Răspunsul scurt este că închirierea în regim hotelier e de preferat dacă ai mai multe proprietăți, nu doar una, și alegi să le administrezi personal, adică nu ai job, ci te ocupi doar de asta. Pentru cei mai comozi, care preferă o sumă mai mică, dar constantă și fără bătăi de cap, atunci închirierea pe termen lung e mai avantajoasă.

Pe lung, sunt mai multe aspecte de luat în seamă, așa că iată mai jos explicate cele două alternative.

 

Ce condiții legale trebuie să îndeplinești pentru închirierea pe termen scurt

Acordul vecinilor: Mai întâi, birocrația. Dacă apartamentul/garsoniera de închiriat se află într-o clădire și are pereți comuni cu alte apartamente (pot fi blocuri sau duplexuri), legea spune că proprietarul are nevoie de acordul vecinilor pentru a oferi cazări turistice în apartamentul lui. Acest lucru este puțin cunoscut și și mai puțin practicat în realitate, întrucât în clasic stil românesc, Ordinul de ministru 510/2022, care prevede această obligație nu are și pedepse. Așadar, respectarea legii e opțională.

În teorie, ordinul respectiv prevede că persoana fizică care oferă spre închiriere, în regim turistic, un număr de până la 7 camere, trebuie să depună la Ministerul Tursmului o cerere pentru obținerea unui certificat de clasificare pentru operatori economici persoane fizice. Împreună cu această cerere se depune actul de identitate al proprietarului, actul de proprietate asupra casei/caselor și acordul vecinilor. Certificatul odată obținut se afișează în camera închiriată, la loc vizibil.

Aceasta este o măsură menită, probabil, să mai descurajeze avântul platformelor de închirieri care au schimbat piața chiriilor în marile orașe turistice ale lumii. La noi încă nu s-a întâmplat niciuna, nici alta. Adică nici nu suntem, deocamdată, așa asaltați de turiști, nici proprietarii nu sunt încă constrânși să-și întrebe vecinii dacă le dau voie să-și închirieze cum vor și cui vor casele. Adică constrânși legal sunt, teoretic, dar realitatea e că nu controlează nimeni dacă se și întâmplă în practică.

Evidența închirierilor: O altă condiție, impusă de data asta de ANAF, pentru a controla mai bine încasările, este completarea de către proprietar a unei fișe a capacității de cazare. Aici trebuie să notați exact fiecare perioadă de închiriere, de la data de, la data de, pentru a se observa dacă nu cumva ați depășit cele 30 de zile calendaristice/închiriere, limita maximă dincolo de care nu se mai consideră închiriere în regim hotelier, ci de lungă durată.

În rest, închirierea în regim turistic presupune că respectivele camere/case de închiriat sunt dotate cu ceva mai mult decât cele închiriate pe termen lung. Adică trebuie să le ofere turiștilor: lenjerii, prosoape, consumabile în baie și bucătărie, apă caldă și rece non-stop (o problemă acolo unde rețeaua publică funcționează cu sincope), curățenie și asistență pentru orice nevoi/întrebări ar avea oaspeții. Deci toate astea trebuie administrate mai atent de către cineva, căci închirierea nu se reduce doar la dat cheia, primit cheia, welcome și auf wiedersehen.

Condiții esențiale pentru succesul închirierii pe termen scurt:

• Poziția proprietății – în cazul turiștilor, este esențială poziția în raport cu centrul orașului sau cu alte obiective de interes turistic. Poziția trage și prețul în sus de cele mai multe ori. Desigur, există unii turiști care preferă ceva mai ieftin sau vor să cunoască îndeaproape localnicii și atunci acceptă și cazări prin cartiere obișnuite, dar un preț de top se poate cere mai ales pentru o poziție bună;
• Accesibilitatea – să aibă cât mai multe și bune mijloace de transport în apropiere;
• O curățenie impecabilă - care satisface oaspetele și vă asigură un rating bun pe site-urile de închirieri;
• Dotări materiale – apartamentul trebuie să aibă tot confortul, de la un pat bun la aparatura necesară unei șederi confortabile: aer condiționat, frigider, mașină de spălat, aparatură de gătit etc;

Avantajele închirierii pe termen scurt:

• Veniturile mai mari – din ce putem vedea și pe Anunțul Telefonic, sumele se învârt în jurul a 20-25 de euro/noapte, ceea ce poate duce la sume mai mari pe lună, uneori duble comparativ cu o chirie normală;
• Menținerea casei într-o stare bună, prin curățenia făcută mai des (după fiecare oaspate);
• Monitorizarea continuă a proprietății – comparativ cu chiria pe termen lung în care proprietarul nu se interesează de casă uneori și cu anii;
• Casa poate fi folosită și de proprietar, dacă există pauze între perioadele de închiriere;

Dezavantajele închirierii pe termen scurt:

• Veniturile nu sunt constante – pot fi perioade lungi în care apartamentul să nu fie ocupat, ceea ce face ca media anuală a veniturilor, aparent mai mari, să scadă de fapt poate chiar sub prețul unei chirii normale. Conform statisticilor Airbnb, perioada de vârf pentru închirierile în regim hotelier este din mai până în noiembrie;
• Cheltuieli mai mari – în cazul regimului hotelier proprietarul plătește toate cheltuielile de întreținere, consumabilele, curățenia. Iar energia electrică, de exemplu, nu e deloc ieftină zilele astea;
• Distrugeri sau furturi – dacă ai ghinion de oaspeți mai neglijenți și ai pierderi pe măsură. „Ultimul oaspete a plecat cu televizorul”, ne-a spus un proprietar care are două garsoniere de închiriat pe Anunțul Telefonic. „Acum hoții nu mai sparg ușa, ci închiriază pe noapte și pleacă cu bunurile”, conchide el. Altul s-a plâns de cât de neglijenți sunt turiștii cu lenjeriile și prosoapele, că le pătează și deseori nu mai pot fi refolosite după spălare;
• Muncă mai multă pentru administrare – e nevoie și de oameni la curățenie și de o persoană care să fie permanent la dispoziția oaspeților. „Curățenia ți-o faci singur, căci angajând un om pentru curățenie, ăla nu are interes decât să treacă timpul și să-și ia banii, iar tu trebuie să mai facă o dată după el. Pe ăla nu îl intersează să facă temeinic. Pe tine te interesează, că îți vine un client și îți dă recenzie proastă, nu-ți permiți să riști”, ne-a explicat un alt proprietar cu anunțuri de închiriere în regim hotelier;

 

Exemplu de calcul încasări și impozite

O garsonieră situată aproape de centru în București se închiriază în regim hotelier cu sume cuprinse între 20 și 50 chiar 60 de euro, în funcție de dotări, amenajări și cât de „în centru” este de fapt. Să luăm o cifră medie, să zicem 35 de euro/noapte:

35 de euro x 30 de nopți = 1050 euro/lună.

Acesta este câștigul potențial. În realitate concurența e mare pe zona centrală și nici numărul turiștilor nu e atât de mare în București. Prin urmare, ori proprietarul mai scade din tarif, ori acceptă un grad de ocupare mai mic. Un grad de ocupare vehiculat în branșă ar fi de 60%, ceea ce ar scădea încasările alea potențiale la 600 de euro/lună. Tot e mai mult decât o chirie normală, pe termen lung, de 300-350 de euro/lună.

De aici începem să scădem mai întâi impozitele și taxele către stat.

Exemplu de calcul impozitare chirie pe termen lung:

Impozitarea veniturilor din chirii s-a modificat în 2023. Impozitul s-a majorat de la 6 la 10%, iar pentru sume ce depășesc 6 salarii minime brute pe economie, proprietarul trebuie să plătească și asigurări de sănătate, la diferite plafoane: la 6, 12 și 24 de salarii minime brute pe economie. Găsiți aici un ghid complet al acestor impozite.

 

300 de euro/lună x 10% impozit = 30 de euro/lună impozit x 12 = 360 de euro = 1.800 RON - impozit

300 de euro = 1.500 RON x 12 luni = 18.000 RON = 6 salarii minime brute pe economie

Deci încă 10% asigurări de sănătate, plătite la plafonul de 6 salarii minime brute pe economie:

18.000 RON x 10% = 1.800 RON/an asigurări de sănătate

Total venituri nete după taxare = 18.000 RON – 3.600 RON (10% impozit și 10% CAS) = 14.400 RON = 2.880 euro/an

Veniturile din chirii se declară de două ori la ANAF: o dată se depune contractual de închiriere, în maximum 30 de zile de la încheierea lui – ștampila aplicată de ANAF pe el reprezintă și titlu executoriu în caz că aveți neplăceri și nu puteți evacua un chiriaș problemă.

Și până la data de 25 mai a anului următor realizării veniturilor se depune declarația unică de venit și se plătește impozitul aferent.

Exemplu de calcul impozitare chirie în regim hotelier:

Conform aceluiași cod fiscal, veniturile obținute din închirierea pe termen scurt sunt impozitate tot cu 10%, dar calculate diferit în funcție de numărul de camere din care a fost obținută chiria. Concret, persoanele fizice care închiriază până la 5 camere în regim hotelier vor plăti un impozit de 10% calculat la norma de venit anuală, stabilită de Ministerul Turismului. În 2023 norma de venit pentru venituri din chirii în regim hotelier este între 6.000 și 19.000 de lei/an, în funcție de zonă și gradul de importanță al unei stațiuni. În București, de exemplu, este 11.000 de lei/an. Această normă se înmulțește cu numărul de camere și se obține venitul brut. Din care se scade impozitul de 10%.

Venitul dintr-o garsonieră în București, închiriată în regim hotelier:

11.000 RON / 12 luni = 916 RON/lună = 183 Euro/lunar.

Venitul lunar poate fi ajustat în funcție de gradul de ocupare, după o formulă care se regăsește în fișa ce trebuie completată la ANAF.

Dar maximal, norma anuală de venit de 11.000 RON x 10% impozit = 1.100 RON impozitul anual.

În cazul veniturilor din chirii în regim hotelier nu se mai plătesc și asigurările de sănătate.

Pare, așadar, mai rentabil să închiriezi în regim hotelier, căci impozitarea e mai prietenoasă.

Dacă ai un grad de ocupare de 60% și un tarif de 35 de Euro/noapte ai putea avea venituri de 600 de euro/lună, ceea ce depășește cu mult norma de venit.

Totuși, din acești bani trebuie scăzute toate cheltuielile de administrare:

• Întreținerea, energia electrică, consumabilele
• Curățenia
• Investiții cu lenjerii, prosoape, alte dotări

Un proprietar consultat de Anunțul Telefonic, care închiriază garsoniere în regim hotelier, a explicat că în general îi rămân în mână lunar, după impozitare și alte cheltuieli în jur de 450-500 de euro/garsonieră, dar că alergătura e mare pentru acești bani și nici fiecare lună nu seamănă cu alta.

În situația în care proprietarul are mai mult de 5 camere pe care le închiriază în scop turistic, impozitul anual se calculează pe baza declaraţiei unice, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului brut anual determinat în sistem real, adică pe baza datelor din contabilitate, și se plătește integral până la data de 25 mai a anului fiscal următor celui de realizare a venitului. Aici se va ține cont, așadar, și de deducerea cheltuielilor făcute cu administrarea, și abia apoi se impozitează veniturile.

Atenție, proprietarii care închiriază în scop turistic și încasează banii cash sau cu card au obligația să aibă și casă de marcat.

Există pe piață și informații conform cărora proprietarii care își oferă casele prin Airbnb sau Booking – platforme care au sediul în alte țări – ar trebui să-și declare aceste venituri ca venituri din străinătate, deoarece ei primesc banii în valută, direct în cont, de la aceste platforme, nu de la clienții pe care îi găzduiesc.

Este o întrebare pe care am adresat-o și noi ANAF, iar răspunsul pe care l-am primit a fost că NU, veniturile obținute din închirierea în regim hotelier, indiferent în ce țară se află plătitorul/intermediarul plăților, aceste venituri așadar nu sunt considerate venituri din străinătate, ci venituri realizate și impozitate ca atare în România. Deci se completează anual declarația unică de impozitare a veniturilor din cedarea folosinței bunurilor și se plătește 10% impozit.

Indiferent de forma de impozitare, veniturile din închirierea în sistem hotelier se declară și plătesc până la data de 25 mai a anului următor realizării acestor venituri.

Profilul clientului la închirierea de scurtă durată: „fugim de escorte ca dracu de tămâie”

Multe din anunțurile de închiriere de scurtă durată conțin expresia „exclus escorte” sau „ne rezervăm dreptul de a ne selecta clientela”. Asta deși în acele anunțuri sunt expuse și tarife pe oră sau pe câteva ore. Unul dintre proprietarii care au acceptat să discute despre asta cu Anunțul Telefonic ne-a explicat și care e problema cu „escortele”:

„Fetele astea vin cu mai mulți clienți și de regulă distrug, nu sunt deloc atenți cu bunurile, se îmbată sau se droghează sau fac scandal și deranjează vecinii. Nu-ți permiți să ai astfel de oaspeți”, a spus omul.

Și atunci, se pune întrebarea, cui se adresează oferta de închiriere pe oră? „Sunt băieții ăștia de 30-50 de ani care mai au o relație extraconjugală și au nevoie de un loc unde să-și consume relația. Ne tot urmăresc fetele astea, așa zis escorte, și noi fugim de ele ca dracu de tămâie”, explică un alt proprietar care închiriază pe termen scurt. El spune și că iarna e un anotimp în care închirierile pe termen scurt merg mai bine decât vara, când lumea e plecată în concedii.

Dincolo de escorte și de „băieții” cu extraconjugalele există clientul de Airbnb, descris pe respectivul site cam așa: „tineri de până în 40 de ani, români și străini deopotrivă. Sunt persoane de obicei mai educate, obișnuite cu sistemul de rezervare și plată online, dar și foarte atente la părerile altor chiriași, care le permit să afle dinainte cât mai multe detalii despre locuința în care vor sta. Prin urmare, pot fi ceva mai pretențioși față de chiriașii obișnuiți”.

Există, însă și proprietari care nu vor să se încurce cu platforme de intermediere ca Booking sau Airbnb. Motivele ar fi următoarele:

• Plătesc mai târziu, în cont, de regulă luna următoare după ce ai cazat clientul. Booking este o astfel de platformă care plătește după o lună și chiar mai târziu. Airbnb plătește după câteva zile-o săptămână. Într-adevăr, se plătește în cont, nu cash, deci banii trebuie musai declarați și la fisc;
• Turiștii sunt pretențioși și uneori lasă review-uri negative, deși situația pe teren „e impecabilă”, după cum susține o gazdă, iar mai multe review-uri negative duc la o coborâre a proprietății în listă, deci o văd mai puțini clienți;
• Booking și Airbnb au un sistem de sincronizare reciprocă a calendarelor, dar dacă proprietarul mai primește oaspeți și în regim personal se poate ajunge la suprapuneri nedorite, așa că unele gazde preferă să renunțe la colaborarea cu aceste platforme și să-și managerieze personal proprietatea și rezervările;

 

Pe de altă parte, aceste platforme au și avantajul de a verifica identitatea oaspeților. Unii proprietari cu care Anunțul Telefonic a discutat susțin că s-au confruntat cu situația în care „turiștii” au arătat acte de identitate false și apoi au vandalizat casele.

Avantajele închirierii pe termen lung:

- Venituri stabile pe termen lung – în general chiriile au crescut anul ăsta, după cum o arată și statisticile noastre, așa că sumele pornesc cam de la 300 de euro pentru o garsonieră și pot ajunge la 1.000-2.000 de euro pentru apartamente cu 4 camere sau vile;

- Costuri mai mici de administrare – în cazul ăsta chiriașii sunt obligați să plătească facturile la întreținere și utilități, curățenia și să mențină casa în stare bună;

- Riscuri mai mici de vandalizare – dacă alegi bine chiriașul de la început există mai puține riscuri de a-ți găsi casa vandalizată sau lucrurile furate, ca în cazul închirierilor pe termen scurt. Cu un contract făcut bine te poți pune la adăpost și pentru excepții;

În concluzie, depinde foarte mult de câte proprietăți ai, ce timp ai să le administrezi și ce fel de persoană ești. Dacă ai o singură locuință și preferi un venit mai mic, dar constant, fără bătăi de cap, atunci închirierea pe termen lung e soluția.

Dacă ești mai sociabil, ai timp și chef să riști, poți începe chiar și cu o singură locuință, să închiriezi în regim hotelier. Poți testa piața și diferitele platforme care intermediază închirieri, inclusiv Anunțul Telefonic, timp de un an. Vei avea astfel ocazia să vezi ce luni merg mai bine și când e gol, cum se comportă turiștii, să tragi linie la finalul anului și să împarți venitul la 12 ca să-ți dai seama dacă e mai rentabil pe termen scurt sau lung.