Cum se calculează impozitul pe venituri din chirii în 2024

Codul fiscal a fost modificat de câteva ori la finele lui 2023 și, așa cum ne-au obișnuit deja, guvernanții s-au întrecut cu schimbările pentru categoria de venituri din chirii, întrucât au constatat ei că, în țara proprietarilor, din chirii se fac bani frumoși. După ce în 2023 a fost eliminată cota forfetară de 40%, iar impozitul anual de 10% s-a aplicat asupra întregului venit obținut din închiriere, din 2024 se reintroduce o cotă forfetară, dar de 20% din venitul brut, iar impozitarea de 10% se aplică doar asupra venitului rămas, adică asupra a 80% din venitul brut.

Rămân neschimbate în 2024 pragurile de la care se plătesc asigurările de sănătate (respectiv 6-12 și 24 de salarii minime brute pe economie) dar există o dezbatere despre ce nivel de salariu minim brut se ia în calcul în 2024, pentru veniturile din 2023, dat fiind că în 2023 au fost două salarii minime brute, respectiv 3.000 și 3.300 de lei. ANAF a clarificat că pentru veniturile din 2023 se vor plăti asigurări calculate la salariul minim brut de 3.000 de lei. Pentru veniturile din 2024 - se va aplica salariul mimim brut valabil în 2024, care momentan este 3.300 Lei.

Cea mai interesantă modificare pentru veniturile obținute din ianuarie 2024 îi vizează și pe unii chiriași, care vor fi obligați să rețină și să vireze ei, lunar, impozitul pe venitul proprietarului.

Concret, iată ce trebuie să știți și să faceți dacă obțineți venituri din chirii în 2024:

1. Se introduce o cotă forfetară de 20% din venitul brut/ Impozitul de 10% rămâne neschimbat, dar de la 1 ianuarie 2024 e virat lunar de chiriași, dacă aceștia sunt persoane juridice.
2. Plafonul anual de la care se plătesc și asigurări de sănătate la venituri din chirii rămâne de 6 salarii minime brute pe economie, 12 și 24 de salarii minime brute.
3. Contractele de închiriere se înscriu/declară la ANAF obligatoriu, în 30 de zile de la data încheierii.
4. Ce reguli se aplică pentru apartamentele închiriate în scop turistic.
5. Cine și cum depune declarația unică la ANAF

1. Se introduce o cotă forfetară de 20% din venitul brut/ Impozitul de 10% rămâne neschimbat, dar de la 1 ianuarie 2024 e virat lunar de chiriași, dacă aceștia sunt persoane juridice.

Categoria de venituri din cedarea folosinței bunurilor (așa cum sunt denumite chiriile în limbaj fiscal) cuprinde veniturile, în bani şi/sau în natură, din:

- închirieri şi subînchirieri de bunuri mobile şi imobile;

- arendarea bunurilor agricole;

- închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală (de exemplu pe platforme gen Airbnb sau Booking).

Impozitul pe veniturile obținute din chiriile pe termen lung (altele decât închirierea în scop turistic) se calculează în general prin aplicarea unei cote de 10% pe venitul obținut din acele chirii. Începând cu veniturile obținute după 1 ianuarie 2024 se reintroduce o cotă forfetară de 20%, iar impozitarea se aplică după scăderea acestei cote din venitul total, așadar se impozitează numai 80% din venitul brut.

Atenție! Venitul brut reprezintă venitul obținut din închirierea bunului plus cheltuielile care cad în sarcina proprietarului, dacă sunt efectuate de chiriaș (adică dacă s-a spart o țeavă și reparația a plătit-o chiriașul, acea sumă se adună în contul venitului din chirie, care va trebui impozitată). Cu condiția ca în termen de 30 de zile de la finalizarea investițiilor, chiriașul să comunice proprietarului, iar acesta la rândul lui să declare suma la ANAF.

Dacă chiria reprezintă echivalentul în lei al unei sume în valută, venitul brut anual se determină pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual al pieței valutare, comunicat de BNR, din anul de realizare a venitului.

Exemplu de calcul pentru venitul obținut în 2024:

(pentru exemplificare folosim un curs Euro de 5 Lei și salariul minim brut de 3.300 Lei):

• Venit brut din chirii încasat în 2024: 500 Euro x 12 luni = 6.000 Euro (30.000 Lei)
• Cota forfetară (20%): 6.000 Euro – 1.200 Euro = 4.800 Euro (24.000 Lei)
• Impozitul pe venitul din chirii datorat anual (10%): 480 Euro (2.400 Lei)
• Contribuție CASS (asigurări de sănătate 10% calculat la 6 salarii minime brute): 1.980 LEI
  (Baza de calcul a CASS pentru veniturile din 2024 se va stabili în funcție de salariul minim brut pe țară pentru anul 2024 și ținând cont de plafoanele de venit, de 6, 12 și 24 de salarii minime brute).
• Venit net: 30.000 Lei – 2.400 Lei – 1.980 Lei = 25.620 Lei

Deci impozitul pentru veniturile din chirii în 2024 se ieftinește cu 20%.

Atenție, acest mod de calcul este valabil doar pentru veniturile obținute în 2024, pentru cele obținute în 2023 și raportate/plătite până la 25 mai 2024 impozitarea se face la întregul venit brut, adică fără scăderea cotei forfetare de 20%.

Cine și cum plătește impozitul pe venit

În general, proprietarul este obligat să achite impozitul pe venit, și o poate face anual, până la data de 25 mai a anului următor obținerii venitului. Dar din 2024 apare în Codul fiscal, la articolul 84, și o excepție importantă.

Dacă proprietarul este o persoană fizică, iar chiriașul este o persoană juridică (firmă, ONG sau altă entitate care are obligația de a conduce evidență contabilă), impozitul este calculat, reținut din chirie și virat lunar, la bugetul statului, de către chiriaș.

Concret, conform articolului 84 indice 1 din Codul fiscal modificat, chiriașul persoană juridică va calcula impozitul de 10% din venitul proprietarului, rămas după scăderea cotei forfetare de 20%, și va vira lunar acest impozit la bugetul de stat, până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost reținut, iar proprietarului îi va achita doar chiria minus acest impozit.

În sarcina proprietarului va rămâne totuși completarea declarației unice de venit, anual până la data de 25 mai a anului următor obținerii veniturilor, și plata asigurărilor de sănătate.

2. Plafonul anual de la care se plătesc și asigurări de sănătate la venituri din chirii rămâne de 6, 12 și 24 de salarii minime brute pe economie.

Contribuția la asigurările sociale de sănătate (CASS) se calculează de asemenea după scăderea cotei forfetare din venitul brut, prin raportarea la plafoanele de 6, 12 sau 24 de salarii minime. Deși în 2023 am avut două salarii minime brute – 3.000 și 3.300 de Lei – ANAF a clarificat că CASS pentru veniturile din 2023 se va plăti calculat la salariul minim de 3.000 de Lei. 

Pentru 2024, până la vreo altă modificare a salariului minim brut, CASS se va calcula la valoarea de 3.300 Lei.

Cum se calculează CASS (după scăderea cotei forfetare de 20%):

a) 10% din 6 salarii minime brute pe economie, dacă venitul anual din chirii este cuprins între 6 şi 12 salarii minime brute pe economie;

b) 10% din 12 salarii minime brute pe economie, dacă venitul anual din chirii este cuprins între 12 şi 24 de salarii minime brute pe economie;

c) 10% din 24 de salarii minime brute pe economie, dacă venitul anual din chirii depășește 24 de salarii minime brute pe economie.

Dacă venitul este mai mic de 6 salarii minime brute NU se plătește CASS. De asemenea, pentru veniturile obținute din derularea unui număr maxim de cinci contracte de închiriere NU se datorează și contribuția de asigurări sociale (CAS), adică pensia.

O situație specială vor avea cei care au și alte venituri pe lângă cele din chirii și vor trebui să plătească CASS și pentru acele venituri și pentru cele din chirii. De exemplu persoanele cu venituri din activități independente (PFA, PFI, societăți civile, întreprinderi individuale, întreprinderi familiale) vor plăti de două ori asigurări de sănătate, ca și când ar fi mai asigurați decât alții. În realitate când vor vrea să-și facă niște analize vor afla, ca de obicei, că s-a terminat plafonul...

Exemplu de calcul Venit din PFA:

• Venit lunar / norma venit: 10.000 lei
• Cheltuieli deductibile diverse: telefonie, leasing, combustibil etc: 1.000 Lei
• Venit net/ norma de venit: 9.000 Lei
• CAS (25%): 1.650 Lei
• CASS (10% din întregul venit, dar plafonat la 60 de salarii minime): 900 Lei
• Impozit venit (10% din ce rămâne după scăderea CAS și CASS): 645 Lei
• Venit net rămas: 5.805 Lei

Dacă mai are și venituri din chirii, va plăti impozit 10% și din nou CASS 10% doar la unul dintre cele trei plafoane 6-12-24 de salarii minime.

Iar dacă respectivul proprietar mai are și un contract individual de muncă, plătește CASS și pentru salariul respectiv, deci va fi triplu asigurat...

3. Contractele de închiriere se declară la ANAF obligatoriu, în 30 de zile de la data încheierii

Descarcă modelul de formular ANAF pentru declararea contractelor de închiriere.

În caz contrar sunteți pasibili de amenzi. Dar dincolo de amenințarea asta, declararea la ANAF are și o parte utilă. Contractele de cedare a folosinței bunurilor devin titluri executorii în momentul în care sunt înregistrate la fisc. Adică dacă închiriați garsoniera unor băieți veseli, și vreți să fiți siguri că-i puteți evacua în caz că nu plătesc chiria sau vă fac alte probleme, simpla ștampilă aplicată de ANAF pe contractual înregistrat face din acea hârtie un titlu executoriu și nu mai trebuie să ajungeți prin instanțe ca să scăpați de chiriașii buclucași.

Acte necesare pentru înregistrarea la ANAF:

• Cererea de înregistrare a contractelor de închiriere, însoţită de o copie a contractului, se depune la registratura ANAF sau online, se încarcă în Spațiul Virtual Privat (SPV) unde deja cam toată lumea are un cont.

Agenția ANAF competentă este, după caz:

a) cea pe raza căreia proprietarul este înregistrat ca plătitor de impozite și taxe;

b) cea pe raza căreia proprietarul are domiciliul fiscal;

c) cea pe raza căreia se află casa închiriată - în cazul persoanelor fizice nerezidente în România.

Înregistrarea nu ar trebui să dureze mai mult de 5 zile de la data depunerii cererii.       

4. Ce reguli se aplică pentru apartamentele închiriate în scop turistic (Airbnb, Booking)

Cota de impozit în cazul închirierii a mai puțin de 5 camere/case în regim turistic este tot de 10% din venit, dar stabilirea venitului se face pe baza normelor anuale de venit emise de ANAF. Aceste norme diferă în general de la o zonă la alta, în funcție de localități turistice sau nu, de zone rurale sau urbane etc.

Atenție: în acest sistem, o cameră nu poate fi închiriată pentru mai mult de 30 de zile în regim turistic.

În cazul în care proprietarii care închiriază în scop turistic încasează banii cash sau cu card au obligația să aibă și casă de marcat.

În situația în care proprietarul are mai mult de 5 camere/case pe care le închiriază în scop turistic, impozitul anual se calculează în acest caz, pe baza declaraţiei unice, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net anual determinat în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, și se plătește integral până la data de 25 mai a anului fiscal următor celui de realizare a venitului.

5. Cine depune declarația unică la ANAF

Pentru chiriile percepute în lei – proprietarii trebuie  să depună Declarația Unică Capitolul II – pentru venitul estimat la încheierea contractului de închiriere. Adică atunci când merg la ANAF ca să înscrie contractul de închiriere vor completa și o declarație privind venitul estimat, dacă chiria e în lei.

Pentru chiria percepută în valută  – proprietarii vor depune în anul următor realizării venitului, până la 25 mai, Declarația unică de venit, în care vor cuprinde venitul brut din anul precedent, calculat la cursul de schimb mediu anual al pieţei valutare, comunicat de Banca Naţională a României, din anul de realizare a venitului.

Proprietarii care optează pentru regimul de impozitare în sistem real (doar cei care închiriază mai mult de 5 camere) și cei care închiriază camere în scop turistic trebuie să depună Declaraţia unică până la data de 25 mai, inclusiv, a anului următor celui de realizare a veniturilor.