Ordinea formalitatilor se poate sintetiza astfel:

Certificatul de urbanism

Este documentul prin care autoritatile locale îl informeaza, pe cel care o cere, asupra modului în care se poate construi pe o anumita parcela (care este regulamentul local de urbanism aplicabil pe parcela), precum si care sunt documentatiile, documentele si avizele necesare pentru obtinerea autorizatiei de construire.

De regula, în prealabil e necesara obtinerea planselor cadastrale de încadrare în zona (1:2000, 1:5000, sau dupa caz) si de situatie (1:500: 1:000, etc.) si a unui extras de carte funciara pentru informare nu mai vechi de 30 de zile.

Exista reglementari urbanistice, cum ar fi: procentul de ocupare al terenului, regimul maxim de înaltime, retrageri obligatorii de la limitele de proprietate, sau restrictii privind functiunea (de exemplu, nu se poate construi decât o cladire având functiunea de locuinta).

Certificatul de Urbanism se poate obtine în urma unei cereri depuse la primaria în aria careia se afla terenul pe care urmeaza a se construi.

Termenul maxim legal de eliberare a certificatului este de 30 de zile.

Avizele si alte documentatii cerute

În cadrul documentatiei pentru obtinerea autorizatiei de construire, se cer (prin Certificatul de Urbanism), obtinerea unor avize de la diverse institutii, cum ar fi Agentia pentru Protectia Mediului, Inspectoratul de Stat în Constructii, diversi furnizori de utilitati, Ministerul Culturii (daca e vorba de o zona protejata), sau altele, în functie de caz.Pentru fiecare aviz, trebuie întocmita o documentatie specifica, ceruta pentru eliberarea sa, pe care noi, ca proiectanti, le întocmim.

Alte documentatii care ar putea fi cerute ar fi expertize tehnice, relevee (în cazul demolarii sau interventiei asupra unei cladiri existente) ,certificat fiscal, declaratii notariale sau altele asemenea.

Numarul si felul avizelor cerute difera de la caz la caz, în functie de ceea ce pretinde legea sau de reglementarile urbanistice care afecteaza zona în care se doreste construirea.

Avizele se obtin de regula de la filialele institutiilor interesate la nivel de judet (sau la nivelul Mun. Bucuresti).Alte documentatii ar fi actele de proprietate în copie legalizata, dosarul de cadastru complet si altele posibile.

Termenele legale maxime de eliberare a avizelor ar fi între 15 si 30 de zile de la depunerea documentatiei, dupa caz.

Pe lânga avize, în functie de caz, se cer documentatii suplimentare, cum ar fi expertizele tehnice sau diverse studii (cum ar fi studiul geotehnic, de însorire, de utilizare a energiilor alternative, studiul privind coeficientul global de izolare termica, etc.).

Proiectul 

Un alt element cerut in certificatul de urbanism este documentatia DTAC - altfel spus: proiectul (documentatie tehnica pentru autorizaîia de construire). Pentru obtinerea autorizatiei de construire este necesar un proiect elaborat de proiectanti autorizati si verificat de verificatori atestati conform legii (altii decât elaboratorii proiectului). Documentatia pentru autorizatia de construire este doar un extras din proiectul tehnic, dar lucrarile de construire trebuie executate dupa proiectul tehnic complet, care trebuie sa fie prezent în cartea tehnica a constructiei.

Proiectul este elaborat la mai multe specialitati : arhitectura – de catre un arhitect membru O.A.R., cu drept de semnatura, iar la rezistenta si instalatii – de catre ingineri de specialitate.

Depunerea dosarului pentru autorizatie

Dupa ce s-a completat dosarul cu tot ceea ce prevede certificatul de urbanism (avize si alte documentatii precum si proiectul faza DTAC –

Documentatia tehnica pentru obtinerea autorizatiei de construire, cererea de autorizatie si anexa sa, chitantele de plata a taxei de autorizatie), se depun la primaria în raza careia se afla terenul pe care se va construi.

În general, toate interventiile asupra conformatiei unei cladiri existente, sau construirea unora noi, necesita autorizatie de construire. Totusi exista anumite tipuri de lucrari care nu necesita autorizatie de construire. Aceste aspecte sunt reglementate de legea nr. 50/1991. 

Termenul maxim legal de eliberare a autorizatiei este de 15 zile (s-a redus recent de la 30 de zile) dar din pacate, eliberarea în acest termen este un eveniment destul de rar, de cele mai multe ori aceste termene fiind depasite.

Declararea începerii lucrarilor la Inspectoratul de Stat în Constructii

Dupa obtinerea autorizatiei de construire, trebuie declarata începerea lucrarilor la Inspectoratul de Stat în Constructii, care precizeaza la ce faze determinante ale lucrarilor va trimite inspectori pe santier.

Pentru a demara lucrarile de construire, trebuie sa aveti proiectul tehnic complet (spre deosebire de cel pentru autorizatie). Deasemenea, trebuie sa existe un diriginte de santier atestat, care întocmeste si cartea tehnica a constructiei (necesara pentru receptie si pentru a intabula noua constructie). Mai este necesar, dupa caz, si un responsabil tehnic cu executia (RTE), precum si un responsabil tehnic cu controlul calitatii (CQ), autorizati. Acestia sunt necesari chiar daca lucrati în regie proprie, conform legii. Aceste lucruri sunt reglementate de Legea calitatii în constructii (Legea nr. 10/1995).

Fazele determinante

În anumite momente cheie de pe parcursul construirii - specificate în documentatia de proiectare si agreate de catre Institutul de Stat în Constructii, trebuie întocmite procesele verbale de faza determinanta, care sa ateste conformitatea lucrarilor cu documentatia de proiectare. Este posibil, în functie de caz, sa fie prezent si un inspector. Procesele verbale vor face parte din cartea tehnica a constructiei si sunt necesare la receptia finala a constructiei. Acestea sunt întocmite de catre dirigintele de santier.

Receptia finala a constructiei

Dupa terminarea lucrarilor de construire, urmeaza receptia, unde comisia îsi spune punctul de vedere cu privire la modul în care au fost executate lucrarile si recomanda sau nu, acceptarea receptiei. Dupa efectuarea receptiei, constructia se poate intabula.