Cum să investești în Dubai și să nu iei țeapă

 

Clementina Kongslund trăiește din 2010 în Dubai, Emiratele Arabe Unite, iar din 2018 este și agent imobiliar în zonă. Am încercat împreună cu ea să explicăm cât mai clar mecanismele și cutumele care funcționează pe piața imobiliară din Dubai, pentru că subiectul investițiilor imobiliare în micul emirat minune din Golf apare la orice târg imobiliar din România și este prezentat deseori ca un mijloc de câștig fabulous de către mulți influenceri, convertiți peste noapte în specialiști în imobiliare. Deși sunt mulți români care au investit în ultimii ani, cu oarecare succes, în Dubai, sunt și alții care au luat țeapă, pentru că dezvoltatori sau intermediari înșelători se găsesc peste tot în lume, în așteptarea credulilor.

 

Anunțul Telefonic - Sunt diferențe mari între a cumpăra un apartament sau o casă în România și unul în Dubai? Cum e procesul acolo, din punct de vedere birocratic?

Clementina Kongslund - Eu nu prea știu exact care este procedura pentru străini în România, dar uite de exemplu, dintr-o întâmplare personală am înțeles că dacă cumperi în România, și ești cetățean străin, ai nevoie de un Număr de Identificare Fiscală (NIF) ca să poți să fii proprietar pe unitatea respectivă. Am aflat și eu de curând, când, împreună cu o prietenă poloneză, am cumpărat ceva în Brașov, iar agenta ne-a spus că ea are nevoie de acest NIF.

A.T. – Da, e nevoie de fapt de NIF ulterior, ca să poți plăti taxele pe proprietate cu el, dar și mai departe NIF-ul este obligatoriu la vânzarea proprietății.

C.K. - Pe când în Dubai se cumpără cu pașaportul, deci nu trebuie să fii rezident, nu trebuie să fii nimic. Ai pașaportul, ai banii, ești proprietar.

A.T. - Pașaportul și sacoșa cu bani… ?

C.K. - Da, exact, pașaportul și cecul, carnetul de cecuri sau transferul bancar, căci deja de ceva vreme nu se mai fac tranzacții cash nici în Dubai, cum se făceau la un moment dat. Acum chiar se cere dovada provenienței fondurilor cu care cumperi o proprietate. În Dubai s-au purtat și încă se mai poartă foarte mult cecurile - adică anii 80 la greu - pentru chirii de exemplu, fiind o formă de protecție, așa consideră proprietarii. Întrucât emiterea de cecuri fără acoperire – adică dacă nu ai bani în cont – este infracțiune aici, poți face pușcărie pentru asta, proprietarii se simțeau mai siguri să încaseze cecuri în avas – 4-6 cecuri – decât să aștepte să li se plătească chiria, fiind siguri că cecurile alea erau valide, că altfel îl păștea pușcăria pe cel care le emisese. Dar pe măsură ce au început să fie mai mulți străini proprietari, până la urmă a trebuit să se răspândească și metoda alternativă de plată, care exista de altfel și înainte, dar nu era preferată de localnici, și anume transferul bancar.

A.T. - Românii își pot deschide conturi bancare în Emirate?

C.K. - Da, mai nou se poate, dar este o procedură destul de de birocratică. Emirates NBD - care este banca națională, Național Bank of Dubai – le cere nerezidenților următoarele documente la deschiderea contului:

- copie după pașaport și pașaportul în original

- extras de cont pe ultimele 6 luni (contul în care îți intră salariul sau încasările, daca ești PFA sau SRL)

- o dovadă de adresă, oriunde ai adresa (facturi pe numele tău pe ultimele 6 luni)

- contract de muncă (e mai simplu să te declari angajat, ca PFA se cer mai multe acte)

- și odată ce e deschis contul să depui în el minim 30.000 AED.

A.T. - Impozitele sunt mai mici acolo decât în România? Unde e mai avantajos să investești, în România sau în Dubai?

C.K. – Da, ăsta ar fi alt avantaj, că aici nu plătești impozit pe chirii, în general pe veniturile obținute din exploatarea bunului. De asemenea, nici pe proprietatea în sine nu se plătește impozit. Se plătește doar la cumpărare un fee de 4% din valoarea achiziției pentru Dubai Land Department (DLD), care este agenția guvernamentală care reglementează sectorul imobiliar. Bine, acum nu pot să spun că impozitele pe proprietăți sunt mari în România ca să conteze mult această diferență…

A.T. – Da, dar în spațiul public se aruncă mereu amenințări de mărire a impozitelor pe proprietăți, așa că stau toți aici cu sabia deasupra capului. Mai ales cei care au cumpărat proprietăți ca să trăiască din chirii se așteaptă ca impozitele să crească progresiv de la a doua-a treia proprietate în sus. De aceea se fac tot felul de optimizări fiscal. Apropos de asta, în Dubai cum e mai bine să cumperi, ca persoană fizică sau pe firmă?

C.K. - Nu, aici pe firmă e mai complicat, sunt mai multe acte de făcut. Mi se pare că se plătește și TVA de 5%, nu știu exact cum e pe firmă, știu doar că e mai birocratic.

A.T. – Deci ca persoană fizică nu plătești TVA la niciun fel de achiziție de proprietate în Dubai?

C.K. – Nu plătești. Da, știu că în România dacă cumperi de la dezvoltator direct plătești…

A.T. - Da, la noi plătești TVA și ca persoană fizică, dacă cumperi de la dezvoltator, diferă doar cota, în funcție de valoarea locuinței, dacă este mai ieftină sau mai scumpă de 600.000 de lei. OK, ce alte taxe și costuri mai implică achiziția unei proprietăți în Dubai?

C.K. – Sunt două moduri principale în care poți cumpăra. Dacă cumperi de la dezvoltator direct, printr-un agent imobiliar, nu plătești comision pentru că dezvoltatorul plătește comisionul către agent. Asta se cheamă primary market, piața primară. Dacă cumperi de pe piața secundară, adică din revânzări, atunci comisionul agentului este de 2% plus TVA (care este 5% în Emirate).

Mare atenție când cineva contactează un agent imobiliar în Emirate, trebuie să verifice dacă este acreditat RERA - Real Estate Regulatory Agency. Fiecare agent are un număr de broker și poate fi verificat de altfel pe DubaiRest app.

A.T. - Pentru întocmirea actelor e nevoie și de un avocat?

C.K. - Teoretic agentul face toate actele, pentru că nu este mare șmecherie, sunt toate standard, sunt niște clauze acolo care trebuie puse, așa numita sale progression fee sau convincing fee, care e o chestie preluată din Marea Britanie, unde teoretic asta face avocatul, verifică proprietatea, duce actele, plimbă hârtiile, ține legătura între cumpărători și vânzători. Toate astea înainte erau făcute de agent. Deci merge și fără agent imobiliar dacă ai un avocat să se ocupe de toate hârtiile. E, acest sale progression fee pornește de la 1.000 de dirhami pentru fiecare (vânzător și cumpărător) la 5.000 sau 7.000 de dirhami fiecare. Depinde de ce fee-uri are fiecare agent sau avocat.

A.T. - Dar se plătesc întotdeauna atât de către vânzător cât și de cumpărător?

C.K. - Nu întotdeauna. Eu de exemplu am vânzări unde plătește doar unul. Iar în cazurile de revânzare, unde avem comisionul de 2%+TVA de asemenea suma poate fi împărțită între cumpărător și vânzător, însă și aici depinde. Cumpărătorul plătește sigur, dar vânzătorul… e negociabil, depinde de cât de bine se are cu agentul. Poate să-l plătească, poate să nu-l plătească, poate să plătească 1%, poate să plătească 10.000 de dirhami, poate să plătească orice.

A.T. – Există și un fee de succes, dacă obții un preț mai mare decât se aștepta vânzătorul?

C.K. - Nu, ăsta e maximum. 2% plus TVA. Aici prețurile se negociază în jos, nu în sus. De exemplu, am vorbit cu o prietenă care a cumpărat o proprietate în Scoția acum 5 ani și mi-a zis că la ei e invers. Deci tu trebuie să pui o ofertă mai sus decât e listată proprietatea, nu mai jos.

A.T. - Păi așa e logic, că poate sunt mai mulți și licitează.

C.K. - Da, da. La noi e invers, se pune mai puțin decât se cere și atunci succes fee este dacă aduci prețul cerut, de exemplu.

A.T. – Revenind la verificarea documentației imobilului sau a dezvoltatorului, noi am avut recent cazul Nordis, cu o mulțime de oameni păcăliți de dezvoltatorul care a vândut mai multor persoane același apartament și în final pe unele nici nu a ajuns să le construiască. În Dubai au existat astfel de situații, de țepe imobiliare?

C.K. – Până la urmă este vorba și de cumpărător, că trebuie să facă și el un pic de cercetare, nu să arunce așa cu banii. Te mai uiți de la cine cumperi, te mai interesezi cine e dezvoltatorul, ce a mai făcut, în ce condiții, mai citești niște review-uri… faci un pic de google nu te arunci așa cu capul înainte ? Uite, de exemplu este un mare dezvoltator aici, nu-i dăm numele, dacă te uiți pe review-urile lui sunt proaste, proaste, și totuși e cel mai bun dezvoltator.

A.T. - Și cum se explică asta?

C.K. - Au probleme de comunicare, totul merge destul de greu la ei. În plus, știi cum e cu oamenii, că ies în față doar când se plâng, nu când sunt mulțumiți. Când sunt mulțumiți, își văd de viața lor, sunt mulțumiți. Ei bine, acest dezvoltator are prostul obicei că lansează proiecte, vinde dar nu le înregistrează la DLD, le înregistrează mult mai târziu. Iar oamenii, cumpărătorii, sunt un pic supuși riscului pentru că ei plătesc prima rată, a doua rată și a treia rată probabil, și contul escrow nu este deschis decât mai târziu. În timpul ăsta dezvoltatorul poate să împacheteze oricând și să plece. Bine, nu este cazul cu acest dezvoltator, pentru că e foarte mare și cunoscut, dar totuși e un risc acolo.

Deci în Dubai fiecare dezvoltator trebuie să înregistreze proiectul la DLD, să aibă un număr și cont escrow deschis - aprobat de DLD – încă din momentul în care începe să ia bani de la cumpărători. În 2008-2009, când a fost crash-ul ăla imobiliar, nu exista această legislație în ceea ce privește dezvoltările off-plan. Se făceau lansări de proiecte, arătau o imagine spectaculoasă, luau banii cumpărătorilor, și a doua zi plecau din țară. S-au întâmplat și aici și chiar nenumărate cazuri din astea. Dar după aia a venit guvernul și a zis că nu putem să continuăm în stilul ăsta. Și au introdus chestia asta. În primul rând nu poți să înregistrezi un proiect până nu faci dovada că deții terenul. Căci în trecut au fost unii care lansau proiecte pe terenuri pe care nu le aveau. Deci trebuie să arăți că deții terenul și că ai 20% din valoarea proiectului, că poți să începi să construiești. Și atunci poți să începi să și vinzi, după ce ai obținut numărul ăsta și ai deschis escrow. În felul ăsta banii plătiți de cumpărători se duc în acel cont escrow, nu în contul personal al dezvoltatorului, contul escrow este gestionat de DLD.  Restul de rate și toți banii care se cer în timpul construcției trebuie să meargă în escrow.

Și pe urmă DLD eliberează banii pe măsură ce dezvoltarea avansează: ai construit 20%, uite aici 20% din bani, ai construit 40%, uite încă 20%. Nu poate să facă dezvoltatorul ce vrea din bani. Nu-ți pleacă cu banii. Pe de altă parte, în cazul în care proiectul e construit 70% și nu mai poate să avanseze, DLD nu-ți dă ție, cumpărător, toți banii ăia pe care i-ai pus în contul ecrow, ci îți dă pe procente, în funcție de cât s-a făcut din clădire. Nu ești despăgubit 100%. Bineînțeles că până la urmă altcineva o să cumpere clădirea aia și continuă proiectul și în final vei avea investiția recuperată, dar asta nu neapărat se întâmplă repede, că sunt clădiri care stau și 10 ani așa. Și atunci e normal că ai drept de preemțiune în clădirea respectivă.

A.T. – Și atunci dezvoltatorul ăla de care spui cum de poate să întârzie respectarea acestor prevederi legale?

C.K. – Legea spune că este obligatoriu să aibă cont escrow la un moment dat, adică n-o pot ține așa fără înregistrarea proiectului la DLD, pentru că le stopează lucrările, le stopează publicitatea, le stopează tot dacă nu înregistrează. În privința acestui dezvoltator, el face proiectul, în cele din urmă, doar că e mai delăsător cu birocratia. Pe de altă parte nu este ilegal nici să încaseze banii, așa cum o face, dacă cumpărătorii vor să-i dea. Eu recunosc, vând de la acest dezvoltator, dar prefer să vând în proiectele care sunt deja înregistrate.

A.T. - În Dubai există și cabinete notariale, tranzacțiile trebuie să ajungă și acolo?

C.K. – Există Trustee Office, un fel de notar, da. Acolo se plătește 4.420 de dirhami pentru proprietățile de peste 500.000 de dirhami și 2.100 de dirhami, proprietățile sub 500.000 de dirhami ca valoare. Dacă este o revânzare pentru o proprietate off plan, atunci este taxă fixă de 5.000 de dirhami plus TVA. Nu contează ce valoare are proprietatea. Și taxa asta tot cumpărătorul o plătește. Vânzătorul în schimb trebuie să-și obțină No Objection Certificate (NOC) de la dezvoltator. Și iarăși NOC-ul ăsta costă, 500 de dirhani sau depinde de dezvoltator, dar majoritatea au 500 de dirhami. Iar dacă este off-plan, este 5.000 de dirhami, iarăși e standard.

De exemplu dacă eu îmi vând casa asta în care stau acum, mă duc la dezvoltator și plătesc 500 de dirhami ca să-mi dea NOC, să pot să fac revânzarea. Dezvoltatorul teoretic ar trebui să vină să inspecteze casa, să vadă că n-am adăugat camere, că n-am mutat pereți, etc, dar de regulă nu o face. Dacă îți vând acum un apartament pe care l-am cumpărat eu în fază de proiect, în rate, dar nu este gata, atunci eu ca vânzător plătesc NOC de 5.000 de dirhami. Nu contează ce vând, apartament, vilă, cort în grădină, NOC se plătește la aceeași valoare. Prin acel NOC, dezvoltatorul trebuie să-ți dea un statement of account, adică să arate cât ai plătit, cât mai este de plătit etc. Dacă ți-ar vinde dezvoltatorul direct același apartament atunci el nu ar trebui să plătească NOC, normal, că nu-și dă singur NOC.

A.T. – Dar la ei cine se ocupă de evidența titlurilor de proprietate, echivalentul Cărții funciare de la noi?

C.K. – Aici e o aplicație dezvoltată tot de Dubai Land Departement care se cheamă Dubai REST Up, de la Dubai Real Estate, și toată lumea se înscrie acolo, ca proprietar, ca chiriaș, ca plătitor de rate etc. Pe aplicație am titlul de proprietate, am chitanțele cu ce am plătit la guvern, contul excrow, tot ce ai plătit până atunci, cât mai ai de plătit, toată evidența, în ce stadiul e proiectul, ai totul acolo în aplicație pe telefon. Tot din aplicație, poți să plătești diverse taxe, poți să faci chiar și contractul de vânzare-cumpărare, adică e totul aici.

A.T. – OK, dacă am epuizat subiectul taxelor, să ajungem și la câștiguri. Ce randamente oferă investițiile în Dubai?

C.K. – Ca să ai un randament mediu spre bun, trebuie să fie minim 5% net pe an, cam așa se calculează un randament bun. Poate să fie și mai mare, poate să fie și mai mic. Uite, de exemplu, mă uitam la noi în cartier aici, la vile, randamentul e sub 5%, e undeva la 4-4.5% pe an. Dar mai depinde și cum e calculat randamentul, pentru că depinde când ai cumpărat proprietatea, că una e o casă cumpărată cu 1.300.000 dirhami și închiriată acum cu 160.000 de dirhami pe an și alta e același gen de casă, dar cumpărată cu 2.300.000 de dirhami și închiriată cu 260.000 pe an. Deci vorbim de aceeași casă, același tip de casă, dar cu randamente diferite. Dar, în general, lumea calculează, atunci când face investiția, să ajungă la un randament de 5% net. Și, după cum am spus, aceste venituri nu se impozitează aici. Problema intervine abia când vrei să aduci banii în Europa, că s-ar putea să fii impozitat în țara de destinație. Dar poți să ții banii aici, dacă trăiești aici.

A.T. – OK, după ce ai cumpărat casa, cum e mai bine să o exploatezi, prin flipping sau închiriere? Închiriere pe termen lung sau scurt?

C.K. - Depinde dacă ai casă sau apartament. Întreținerea unei case se calculează pe square foot și variază foarte mult, de exemplu la case și căsuțe, ai undeva de la 2 dirhami pe square foot până pe la vreo 5 dirhami în comunitățile astea mai noi, în timp ce la apartamente ai de la 10 - 12 dirhami, până la 40 și ceva de dirhami în blocurile astea mai luxoase.

A.T. - Deci nu există ca la noi să facă asociația de proprietari jocurile?

C.K. – Aici există RERA, Real Estate Regulatory Agency, care reglementează toate aceste costuri. Nu poți tu să-ți pui acolo cât vrei tu, dacă nu dovedești ce faci cu banii ăia. La blocuri sunt mai scumpe costurile pentru că e mai mult de întreținut. În primul rând ai tot aerul condiționat de pe paliere și holuri și așa mai departe. Ai piscină, ai sală de gimnastică, ai loc de joacă sau ce mai ai. Bine că și în comunitățile de case ai piscinele comunale, dar n-ai lifturi, n-ai holuri de întreținut cu aer condiționat și atunci automat sunt mai mici.

A.T. - Deci e mai rentabil să ai casă în Dubai.

C.K. – Da. Însă dacă se închiriază pe termen lung, unele costuri rămân la chiriaș, de exemplu apa, energia, aerul condiționat și gazul. Aerul condiționat se plătește separat pentru că în multe cazuri este provided by a third party. Deci este cu abonament la o companie, un chiller. Poate să coste și 400-500 de dirhami pe lună, cu un minim obligatoriu, indiferent dacă-l folosești sau nu. Apoi ai și electricitate și apă, contract separat la Dubai Energy and Water Association. Și dacă ai chiriaș el trebuie să-și facă contract separat. Plus gaz, dacă există gaz în zonă, nu mai zic de internet și telefonie. Dacă închiriezi pe termen scurt, toate astea le plătești tu.

A.T. – Despre flipping?

C.K. – Da, acum e rentabil flipping-ul, dar depinde de dezvoltator pentru că sunt unele proiecte la care poți face flipping imediat sau trebuie să aștepți handover-ul. De exemplu, am avut un client, i-am vândut eu prin 2022 o garsonieră cu 450.000 de dirhami. Și acum a avut handover-ul, de curând, și a revândut-o cu 900.000 de dirhami. Da, în aproape 2 ani și-a dublat investiția.

A.T. -  Și cât este durata asta în care n-ai voie să vinzi? Diferă de la dezvoltator la dezvoltator?

C.K. – Nu, nimeni nu impune o durată în timp, impune un minim de plată. De exemplu, trebuie să fi plătit 30% sau 50% ca să poți să revinzi. Dar evident că se pot vorbi între ei și să plătească cumpărătorul diferența, se găsesc soluții.

A.T. – Dar cumpărarea de apartamente vechi, reamenajarea lor și apoi vânzarea cu preț mai mare se practică în Dubai?

C.K. - Da, asta a început să se practice de curând pentru că în Dubai se construiește foarte mult și în fiecare zi tu poți să găsești un apartament mai nou decât cel de ieri. Și atunci nu prea găsești locuințe vechi pe care să le up-gradezi. Cele mai vechi locuințe oricum sunt în partea veche a orașului Dubai, în Deira, unde oricum nu ai voie să deții proprietăți dacă nu ești cetățean din Emirate sau din țările din Golf (GCC).

A.T. – Aha, deci nu poți să cumperi oriunde în Emirate, dacă ai bani, dar nu ești emiratez?

C.K. – Nuuu, evident. Sunt trei tipuri de zone. Avem free-hold, unde fiecare are dreptul să dețină proprietatea, pentru că teoretic deții și terenul de sub proprietate. Avem lease-hold, unde deții pe 99 de ani și pe urmă se reînnoiește. Vezi Londra, de exemplu. Și mai avem GCC și National Only, adică anumite arii unde numai ei au voie să cumpere, cum ar fi Jumeirah, partea aia veche Deira, Naif. De exemplu Abu Dhabi nu este nici măcar lease-hold, deci acolo deține numai guvernul și cetățenii lor, familia regală etc, restul populației cumpără pe insule, nimic pe mainland.

Revenind la flipping, de exemplu, în Dubai, proprietăți de circa 5-7 ani sunt considerate vechi. Alea de peste 10 ani sunt vechi, antice și de demult. Dar sunt anumite zone, cum ar fi, de exemplu, Jumeirah Beach Residence (JBR). Proprietățile alea sunt vechi, au vreo 14-15 ani, dacă nu chiar mai mult, dar sunt în inima turismului. Ei, acolo merită să faci chestia asta. Chiar mă uit acum pentru mine, vreau să cumpăr un apartament acolo și să îl îmbunătățesc și, mă rog, ori flipping, ori închiriat, să văd. Doar că această practică, de a revinde mai scump un apartament chiar și modernizat, are și un dezavantaj, că trage prețurile în sus în zonă, pentru că se înregistrează acolo că un apartament de un dormitor, care teoretic se vinde cu 1.600.000 de dirhami, s-a vândut cu 2.100.000 de dirhami. Și când te duci să cumperi următorul apartament, vine vânzătorul și zice, stai puțin că uite ultimul apartament aici s-a vândut cu 2,1 milioane.

A.T. - Dar nu se ține cont de dotări?

C.K. - Da, dar nu scrie nicăieri că unul e modernizat până la ultima clanță. Oamenii se uită la cifrele seci și zic: păi stai puțin că nu pot să vând fără să iau și eu măcar 2 milioane pe ăsta. Deci se poate face, dar trebuie să prinzi momentul de început și să cumperi mai multe. Ori cumperi zece apartamente și le faci, ori după primul deja începe să nu mai renteze flipping-ul, că următorul e din ce în ce mai scump.

A.T. – Și uite așa se creează bula imobiliară în Dubai! OK, deci spre ce zone din Dubai sau din Emirate ar trebui să se uite cineva care ar vrea să investească în imobiliare?

C.K. - Din start, astea în care au voie, free-hold și lease-hold. Bineînțeles, cele mai populare zone sunt Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence, Palm Jumeirah și pe urmă vin Business Bay și Downtown. Dar sunt mulți care au început să investească mai spre deșert, cum ar fi în Jumeirah Village Circle și Jumeirah Village Triangle și chiar mai departe, în Town Square și alte comunități care încep să se dezvolte spre deșert, mai departe de plajă.

Dar, da, primele enumerate sunt cele mai populare pentru că au și transport în comun, au metrou, ajungi mai repede dintr-un loc în altul. Acuma dezvoltă metroul, până în 2030 o să ajungă mai spre deșert. Dar mai durează.

A.T.- Există un clasament al acestor zone?

C.K. - Nu. Pentru că depinde de ce vrea fiecare. Cine vrea plajă și apă, se duce în zona aia aproape pe plajă. Cine vrea mai mult să viziteze, să stea la piscină, mă rog, o relaxare sau vine pentru business, stă în partea cealaltă. De exemplu, în Dubai Marina, Palm Jumeirah, sunt cumpărate mai mult de ruși. Dacă mergi acolo se vorbește mai mult rusește.

A.T. - Pe insula în formă de palmier, casele alea sunt cumpărate de ruși?

C.K. – A, nu, casele alea de pe insula palmier sunt foarte scumpe, acolo sunt mulți indieni bogați, căci nici rușii nu au chiar atâția bani. Aici indienii (și prin indieni mă refer la toate popoarele din zona aia asiatică, Bangladesh, Pakistan etc) se găsesc în toate păturile sociale. De la cei care spală WC-uri până la unii care au plătit 600 de milioane de dirham pe o casă pe Palm Jumeirah. O casă în construcție, nici măcar nu era gata.

A.T. - Wow, 600 de milioane de dirhami? Adică peste 100 de milioane de euro pentru o casă care pare cam înghesuită acolo, după cum se vedeau alea de pe frunzele palmierului, nu?

C.K. – Da, cu banii ăștia cumperi o casă în Beverly Hills. Dar depinde, nu sunt toate așa de scumpe acolo, iar prețul crește în funcție de unde e situată casa pe frunză. Casa despre care spun e situată la capătul unei frunze, cu toată plaja aia din capăt doar a ei, deci are și teren, intimitate...

A.T. - Care ar fi trei sfaturi pe care le-ai da cuiva care vrea să investească în Dubai sau cum te poți feri de eventuale țepe dacă nu cunoști legislația, cultura sau alte informații din piața din Dubai?

C.K. - În primul rând trebuie să se uite la zone, cât de dezvoltate sunt zonele respective și unde este plasat proiectul. Poate fi o zonă în plină dezvoltare, dar dacă momentan este deșert acolo, vei avea casa înconjurată de deșert și șantier pentru următorii 5-10 sau 20 de ani. Praf, nisip, nu e plăcut.

Apoi neapărat să verifice dezvoltatorul.

A.T. - Și asta cum face? Pe Google sau există un site oficial în Dubai unde poți verifica bonitatea unui dezvoltator?

C.K - Nu există un astfel de site, există Google și ...la noroc, instinct și așa mai departe. Apoi să se mai uite și la cum arată clădirile construite deja de același dezvoltator, dacă a mai construit înainte, să vadă cum arată ele după 4-5 ani, cum sunt îngrijite, cum sunt menținute.

A.T - Deci pentru asta trebuie să vină acolo și să vadă cu ochii lor unde bagă banii, nu merge așa pe nevăzute.

C.K. - Normal, când pui la bătaie niște sute de mii de euro, bănuiesc că ai și câteva mii să vii aici ca să vezi. Sau să vorbească cu un prieten în care au încredere aici. Dar e suficient să vină și să vadă.

A.T. - Cu cash sau cu credit? Cum ar fi mai bine să investești?

C.K. – Ca nerezidenți, aș zice mai degrabă să urmărească dezvoltatorii care oferă payment-uri din astea, planuri de plată cu cât mai puțin în timpul construcției. De exemplu Reportage, un dezvoltator din Abu Dhabi care are un proiect ce va fi gata undeva prin 2029, cere 20% avans acum și restul la livrare. Este o investiție bună acolo, o casă începe de la două milioane de dirhami. Avansul este cam 460.000 de dirhami, asta înseamnă vreo 100.000 de euro. Nu e o sumă așa de mare acum. E adevărat că în timpul construcției banii ăia nu-ți produc nimic, dar nici nu e o sumă așa de mare. Sunt alți dezvoltatori care cer 40% avans și 60% la livrare sau 30 și 70%... De exemplu Emaar – cei care au făcut Burj Khalifa – cer 80% plătiți pe durata construcției, în patru ani, ceea ce e mai greu, blochezi o sumă mult mai mare de bani.

Ca să iei credit aici ca non rezident, e destul de scump. Banca îți dă doar 50-60% și ai o dobândă mai mare decât ca rezident. De exemplu acum sunt 3,9-4,5% dobânzile pentru rezidenți și 5 - 5,5% pentru non-rezidenți, plus că li se cere și mai mult avans. Aici avansul e 20% pentru investiții cu valoare sub 5 milioane de dirhami.

A.T. – Și pentru cei care vor să vină la muncă în Dubai sau ca nomazi digitali, dar nu vor sau nu își permit neapărat să cumpere o proprietate, cum e cu închirierea?

C.K. - Pentru cei care doresc să închirieze în Dubai, sunt trei posibilități: pe termen lung, pe termen scurt sau să locuiască împreună cu alte persoane în aceeași proprietate. Închirierea pe termen lung – long-term - e minimum un an, conform legii înseamnă mai mult de 6 luni, dar nici un proprietar nu se complică pentru termene mai scurte de un an. Pentru acest tip de chirie trebuie viză de rezidență, Emirates ID și cont bancar pentru a putea emite cecuri. Locuintele pe termen lung vin în general nemobilate și în multe cazuri și neutilate, adică trebuie să cumpărați tot, inclusiv electrocasnice. Chiria se poate achita în cecuri multiple sau, depinde de zona, proprietarul poate cere chiar și un singur cec. Sunt prețuri diferite în funcție de numărul de cecuri folosite. Pentru închiriere se percepe 5% comisionul agenției și 5%-10% un security deposit – 10% dacă apartamentul este mobilat. Apoi urmează pornirea diferitelor utilități, care costă în jur de AED 2.200 pentru un apartament și AED 4.200 pentru o vilă. Mai este și 5% din pretul chiriei ca housing fee adică o taxă municipal care se împarte în rate lunare.

Închirierea în regim hotelier, adică pe mai putin de 6 luni, pentru asta nu e nevoie de rezidență. Chiria pe termen scurt este reglementată de Dubai Tourism (DTCM) și orice reclamație si dispută trebuie adresată acolo. Proprietatea vine complet utilată și mobilată și toate utilitățile sunt incluse, dar automat prețurile sunt mai mari și sunt calculate pe noapte/săptămână/lună.

Sub-închirierea într-o vilă sau apartament. Pentru asta nu trebuie viză sau emirates ID, este de ajuns pașaportul. Utilitățile sunt incluse: apa, electricitatea, aerul condiționat etc. La acest tip de închiriere asigirați-vă că vorbiți direct cu proprietarul care și-a dat acordul scris pentru subînchiriere (NOC). Acest NOC trebuie să îl aibă și chiriașul principal care face sub-închirierea. Altfel, există riscul să va scoată în stradă proprietarul. Circulă povești cu oameni înșelați, care după ce au plătit în avans 2-3 luni au fost evacuați.

 

Pe Clementina o găsiți la numărul +971556791349 sau la Agenția Exclusive Links în cadrul căreia activează.